去年底，经朋友推荐，笔者雷敬祺律师接待了一位非常苦恼的商家，他遇到了一件事情让他进退两难。事情是这样的，两年前该商家承租了某广场购物中心的一个店铺，并投入数百万进行装修开火锅店，店铺装修好之后，发现营业执照迟迟办不出来，经过了解才知道该广场购物中心是军队房产改造，很多手续不全，没有合法的建设规划许可证和房产证。虽然物业打擦边球让火锅店开始营业，但由于购物中心存在很多问题，导致整个购物中心的开业率遭受影响，人气也做不起来，生意一直很冷谈，长期处于亏损状态。但商家与购物中心签订的是五年期的合同，如果提前解除合同要承担巨额的违约金，而每个月物业来催房租，商家的心里就在滴血，很不情愿支付租金，但是不支付又担心租赁合同约定的巨额违约责任。这样的日子煎熬了两年，商家实在无法承受亏损，最终决定停业。但房东不愿意协商，要求店主继续营业，否则主张违约责任。为了应对和处理后续纠纷，该商家经朋友推荐，联系到了笔者。

笔者仔细研究房屋租赁合同之后，发现该租赁合同约定确实对商家不利，按照合同的约定，商家目前的状态已经属于违约，除了要支付租金和滞纳金，还要面额巨额的违约赔偿。

而，要全部免除这些违约责任，只要一种可能，那就是除非这些约定都是无效条款。

贰、做好开战准备

鉴于不可避免的诉讼，商家决定委托律师提前介入。笔者接受委托之后，开始了调查取证及诉讼前的一些技术安排工作。

首先，从合同的约定上来分析。我们找到了一些购物中心合同履行上的瑕疵，于是，我们决定先发制人，通过发律师函的形式要求购物中心限期纠正，否则我方有权解除合同。比如产权问题，消防问题，开业率问题等。

其次，从租赁房屋建筑物的调查我们发现，该建筑物是军队房屋改建，并没有合法的产证，从法律角度分析，很有可能是无效合同。但即使合同无效，也还是要参照租金支付占用费，因此，我们还需要证明过错责任，调查取证工作继续在进行。

几天之后，收到了购物中心那边的律师回函，购物中心对于我们要求的纠正只字不提，而是要求我方支付租金及承担违约责任。对此，我们按照之前发函的计划，期限到之后，我们立即再次发函，通知由于对方没有纠正瑕疵，主张立即解除合同并搬离现场。但我方搬离现场的当日，遭受了物业一方的阻拦，我们店内的物品被扣留，我们只能先报警封存现场。

至此，第一步停业的目的已经实现，至少停止了继续亏损，但是纠纷还没有解决，后面诉讼将不可避免。经过讨论分析，因为是我方仍欠对方房租，因此，我方并不着急主动提起诉讼，而是先静观其变。

叁、诉讼如期而至

我方搬离现场之后，购物中心一方显然是很着急，不断通过各种方式对我方进行骚扰，甚至用上了黑社会的人员，我们通过报警、谈判等各种方式予以应对，同时也表明立场，依法处理，一切听从法院判决。

几个月僵持之后，我们终于收到法院的起诉状及财产保全通知，原来我方公司正好有一笔几十万的资金在公司过账的时候，被对方查封了。对方显然也早已做好诉讼的准备，就是在等待我方公司账上存有资金。

关于公司账上暂时不能留有现金事宜，其实笔者早已跟当事人提醒过，但我方公司也是很正规的外资背景公司，正好有一笔钱必需用公司账户转出，没有太在意，导致被查封。值得庆幸的是，金额并不是太大。

公司账户被查封，对方也来者不善。从我们收到的诉状及证据来看，对方也是做足了准备，所聘请律师也是来自国内知名大所。诉讼请求也是非常咄咄逼人，要求我方支付一百多万的租金及一百多万的违约金。

当然，我方也不甘示弱，向法院提交了早已准备好的反诉状。要求法院确认房屋租赁合同无效，返还已经支付的所有租金、保证金、物业费等，并要求赔偿装潢、设备等损失一百多万元。

肆、焦灼的诉讼过程

诉讼双方针锋相对、都不甘示弱，诉讼进入了长时间的博弈阶段。

对方坚持认为所交付租赁物业由我方正常使用，我方装修完毕后正常办妥工商、税务、消防及食品经营许可证等证照，并正式营业，我方停止营业并搬离房屋是由于我方经营不善导致。

我方也提出反驳，本案纠纷的发生是由于对方房屋所在商场存在军队房地产租赁许可证未办理、大消防未通过审核等诸多问题，从而导致整个商场很多商家无法合法经营，我方亏损非经营不善，而是由于对方不能提供合法经营场所所致。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。据此，本案的租赁合同应属无效合同，对方应当赔偿损失。

经过多次开庭，证据交换、质证和辩论，法院基本同意我方观点，也即是本案的租赁合同是无效合同。

至此，我方第一阶段目标得以实现，也即是合同无效，由此合同所约定的巨额违约责任也就不存在了。

100多万的违约责任地雷风险解除，接下来还有100多万的租金是否也要全额支付呢？

我们继续主张由于是对方存在过错，导致我方无法实现合同目的，应当参照合同约定标准的20%计算。对方律师提出，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。由此看来，对方主张参照租金支付房屋占有使用费也是有法律依据，并不是随口说说。我方予以强烈反驳，并提供了商场经营场所的照片、我方经营财务报表、所在商场其他商家的纠纷情况等证据，证明涉案房屋无法办理证照对商家的经营产生重要影响，我方按照合同约定租金是建立在合规建筑基础上，而现在情势已经发生了变更，参照合同约定租金支付对我方是不公平的。

伍、来之不易的胜诉判决

经过一年多的诉讼，期间经历了多次开庭、评估公司现场评估等过程，我们终于拿到了一审判决书。由于该案涉及到类似案件的其他多家商户情况，因此，法院也是特别重视，把本案作为一起典型案例处理，判决书写的非常详细，对事实的调查与双方争议焦点的论述都予以充分释明。

法院认为：1、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。2、关于房屋占有使用费计算标准。虽涉讼房屋没有建设工程规划许可证，对其他商铺承租人的办理证照及经营产生一定影响，但我方使用涉讼房屋并对外经营，其经营状况还受到经营场所、经营时间、市场需求等因素影响，而上述经营风险不完全是因为没有建设工程规划许可证或租赁许可证期限届满等因素所致，故租赁合同的目的已部分实现。据此，法院酌定参照合同约定租金标准的一半支付房屋占有使用费。3、根据评估公司的评估结果，判决对方赔偿我方设计、装修、环保设备、消防工程、定制家具、空调等损失30多万元。相关案例请关注头.条号：胜诉有招，可关注后私信“咨询”获得专业律师回复。

至此，进退两难的商家终于露出了笑颜，面对对方300多万的赔偿请求，最终折算后我方仅仅支付了对方30多万的房屋占有使用费，判决取得了当事人非常满意的结果。